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写字楼“摇身一变”成公寓

 由于公寓更容易销售,因此,除了将办公产品违规地改为公寓销售,很多开发商在建设商服项目时,会在合规的基础上尽量多地建设公寓产品


  ◆导报记者 冯岩 济南报道      

  “奥体旁,旅游路(沿线),43㎡-63㎡精装小公寓,小房子装得下大梦想。”7月10日,经济导报记者在微信朋友圈看到一则这样的信息。随后,经济导报记者根据信息中所留地址来到了位于这个名为“中铁·银座尚筑”的项目,在调查中发现,其正在销售的其中一栋公寓实际上是“商务办公”属性,也就是它原本应该建设写字楼产品。
  中铁·银座尚筑的案例并不是个别现象。经济导报记者了解到,济南房地产市场上有将办公产品改为公寓进行销售的楼盘,有时候各楼盘在宣传中不会用公寓的名字,但独立卫生间、独立厨房等配置表明它们实质上就是公寓产品。
  那么,各楼盘为什么喜欢卖公寓?未来这种现象还会持续吗?

办公产品变身公寓

  在济南市奥体以东的汉峪片区南部,密密麻麻地分布着很多住宅区,周边只有一个地方有一些商业、办公类产品,那就是凤凰路与旅游路交叉口。经济导报记者在现场看到,在旅游路与凤凰路交叉口的西南角,有一大片荒芜的土地,这里是规划中的大拇指广场项目;在交叉口的东南角,是在建的缤润汇项目;在缤润汇项目的北侧,就是中铁·银座尚筑项目,包括3栋楼,目前均已封顶。
  在中铁·银座尚筑项目的售楼处,置业顾问介绍道,其在售产品为1号楼和3号楼,面积小的有四十多平方米,大的有六十来平方米。各户型都有卫生间、厨房、客厅,还有卧室,且为精装修产品,卫生间、厨房都已经装修好,交房之后拎包就可入住。
  记者随后问道:在宣传材料显示你们这里是公寓产品,是否可以用作办公?置业顾问表示,这些产品既可居住,也可用来办公。如果办公的话,可以将卧室等进行简单改造就行。
  随后,经济导报记者在规划部门网站查阅了该项目的工程规划图。工程规划图显示,中铁·银座尚筑所处位置为中铁汉峪建设项目地块七,其2号、3号楼确实为公寓产品,但1号楼明确为商务办公产品。而从该项目的预售证信息看,1号楼也明确是商务办公产品,目前已经销售497套,还有303套处于可售状态。但是,独立洗手间、独立厨房、客厅、卧室的布局显示它是公寓属性。

济南曾处罚类似项目

  经济导报记者注意到,将办公产品包装为公寓产品销售并非个别现象。有媒体报道,在济南市东部花园东路以北、奥体西路以西某商服项目正在销售,其3号楼对外打出的是LOFT公寓产品,但实际上也是办公产品。
  对这种将办公产品改为公寓进行销售的现象,济南市相关部门早已关注到,并曾进行了严厉的处罚。
  经济导报记者了解到,早在2017年11月,济南市城乡建设委员会就曾发布公告,对山东中弘置业进行处罚。究其原因,济南中弘广场17号地块B栋、C栋规划为高层商务办公楼,但开发商将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装,并承诺每间用房均设置独立卫生间,以此公开对社会推广销售,诱导广大消费者购买。济南市城乡建设委员会指出,开发商行为违反了《山东省商品房销售条例》有关规定,严重扰乱了济南市房地产市场秩序。责令山东中弘置业限期整改,整改期间暂停项目销售、停止网签,不良行为记入企业信用档案。后期项目应严格按照施工图建设,如发现存在擅自对房屋上下水等设施设备进行改造的行为,将依法严肃查处。 

为什么开发商热衷建公寓?

  虽然济南相关部门曾对办公产品改公寓的案例进行处罚,为什么还有开发商顶风而为?“办公类产品面积大,总价高,主要面向机构,销售速度较慢;而公寓类产品面积小,有卫生间、厨房、卧室等功能,可居住、可办公,主要面对个人,要好卖得多。所以,很多开发商都喜欢将办公产品改为公寓产品进行销售。”济南东部某楼盘负责人董先生向经济导报记者如此说道。
  由于公寓更容易销售,开发商通常更喜欢建公寓而不是办公楼。因此,除了将办公产品违规地改为公寓销售,很多开发商在建设商服项目时,会在合规的基础上尽量多地建设公寓产品。 
  在2011年,济南市相关部门发布过一份《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》,其中明确规定,商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓,配建比例一般不超过建筑总量的35%,商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。
  此后,在济南众多商服项目建设中,开发商都会以35%的比例顶格配置公寓产品,所以我们在很多商服项目中都能看到商务公寓产品。
  不过,这样的情况正在改变。因为,从今年开始,济南市已经废除了上述通知,新批复的商服项目在原则上已经不再允许建设商务公寓产品。“主要原因是公寓这种产品本身就是很奇特的,它通常是占用了商务办公的土地,但实际上却是用来居住的。这样的产品多了,会减少产业用地的实际供应比例,对实体经济长期发展带来不利影响。”董先生说道。
  值得注意的是,虽然济南市在原则上已经不再批复商务公寓产品,但面对开发商将办公产品违规包装为公寓产品进行销售,如何让商务办公用地回归商务办公的属性还需要更严厉的监管。